Niespójność oraz brak hierarchizacji systemu planowania i zagospodarowa-nia przestrzennego powoduje między innymi nasilenie niekorzystnych przejawów dezurbanizacji. Wymusza ona przeznaczenie na cele nierolnicze coraz większych obszarów gruntów rolnych we wsiach sąsiadujących z Wrocławiem, a wraz z tym konieczność przymusowego nabycia nieruchomości dla realizacji zadań celu pu-blicznego. Mimo spadku ilości zawieranych transakcji kupna - sprzedaży w latach 2008-2010 w gminie Kąty Wrocławskie, niezbędna będzie kontynuacja nabywania gruntów pod infrastrukturę techniczną.Duża różnica między wywłaszczeniową i faktyczną wartością rynkową nie-ruchomości wynika z przyjętych przez ustawodawcę przepisów prawnych. Nie tyl-ko w odczuciu pozbawianych praw do nieruchomości, przepisy te nie odzwiercie-dlają konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania.
...
Wprowadzenie zasad rynkowych do gospodarki nieruchomościami wymusi-ło konieczność ich wartościowania rynkowego. Od tego też czasu obserwujemy rozwój metodyki wycen, mający na celu jak najlepsze zbliżenie otrzymanego wyniku do wartości rynkowej, rozumianej jako najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku nieruchomości [Ustawa o gospodarce nieruchomościami 1997]. W przypadku niezabudowanych nieruchomości gruntowych najczęściej stosowanymi metodami wyceny są metody zaliczane do podejścia porównawczego, w którym wartość nieruchomości określana jest na podstawie cen transakcyjnych zanotowanych na lokalnym rynku nieruchomości. Wymienione podejście porównawcze wymaga przeprowadzenia całej procedury szacowania za każdym razem, gdy następuje zmiana przynajmniej jednej cechy opisującej przedmiot wyceny. W niniejszej pracy podjęto próbę zastosowania metody hierarchii analitycznej (The Analytic Hierarchy Process) do oceny wpływu zmiany cech nie-ruchomości na ich wartość.
...
Artykuł stanowi kontynuację tematyki podjętej w publikacji [Mika, Siejka 2012], dotyczącej badania zależności pomiędzy różnicą powierzchni katastralnej i ewidencyjnej, a jej wartością ustaloną na podstawie przeciętnych cen transakcyjnych na przykładzie dwóch jednostek ewidencyjnych miasta Krakowa (Krowodrza, Nowa Huta). Jednostkami badanymi w niniejszej pracy są Podgórze i Śródmieście. Procentowe różnice powierzchni działek przyjmowane w wykazach synchronizacyjnych, według dotychczasowego kryterium równoważności, wydają się nieuzasadnione w odniesieniu do wartości przedmiotowych działek. W praktyce stosuje się arbitralnie przyjęte kryterium równoważności systemów, co do którego pochodzenia prawno-technicznego istnieją niejasności. Nie znany jest przepis z którego się wywodzą.Poddane analizie dane obejmowały różnice powierzchni pochodzące z ope-ratów ewidencyjnych. Łącznie wykorzystano informacje z ponad 1100 równoważ-ników, wybranych losowo. Rozrzut zebranych danych pokazano w publikacji w formie graficznej.W badaniach odrzucono przypadki, w których różnica powierzchni prze-kraczała 10%. W związku z tym, że czynnikiem decydującym o zróżnicowaniu cen jest funkcja terenu, badania przeprowadzono w trzech kategoriach dla jednostki ewidencyjnej Podgórze oraz w dwóch kategoriach dla jednostki ewidencyjnej Śródmieście. Pierwsza z nich obejmowała ceny transakcyjne gruntów prze-znaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, druga tereny o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a trzecia tereny bez prawa zabudowy.Przeprowadzone analizy potwierdziły tezę, iż dla badanego zbioru równo-ważników procentowa różnica w powierzchniach działek nie jest dobrym kryterium ...
Analiza hierarchii systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego wskazuje, że jej niespójność to jedna z przyczyn naruszenia zasad zrównoważonego rozwoju oraz deprecjacji walorów krajobrazowych w Polsce. Brak rzetelnego zbilansowania potrzeb obszarowych, zwłaszcza w oparciu o prognozy demogra-ficzne, stymuluje rabunkową gospodarkę terenami, szczególnie w studiach uwa-runkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz w planach miej-scowych gmin. Artykuł przedstawia ich odzwierciedlenie w przykładach zbędnego rozproszenia zabudowy, nadmiernej podaży gruntów i wzroście kosztów infra-struktury, rzutujących na spekulacyjne kształtowanie się ekonomicznej wartości nieruchomości. ...
Proces wyceny w wyniku którego otrzymuje się wartość rynkową nieruchomości oparty jest na danych, którymi są zarówno ceny transakcyjne jak i cechy charakteryzujące przedmiot transakcji. Cechy charakteryzujące nieruchomości wpływają na zmienność cen, a w tej sytuacji dokładność ich określenia ma bezpośredniwpływ na wynik wyceny. Opis przedmiotu transakcji zawarty w akcie notarialnym obejmuje głównie sytuację prawną nieruchomości, natomiast jej cechy fizyczne są najczęściej pomijane. Uzupełnienie tych informacji może nastąpić w oparciu o zbiory danych zawarte w katastrze nieruchomości, wywiad terenowy, zbiory danych zawarte w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, czy też informacje posiadane przez wydziały architektury i budownictwa urzędów gmin. Jednakże ten sposób uzupełnienia danych jest czasochłonny i kosztowny. Przedstawione w niniejszej pracy aktywne bazy danych mogą być wykorzystywane w procesach wycen jako źródło informacji o nieruchomościach będących przedmiotem transakcji, co przyczyni się wyraźnie do podniesienia jakości i dokładności otrzymanego wyniku wyceny. ...
